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¿Cómo alquilar una buena oficina del propietario y en qué casos un fraude? Consejos

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Cualquier negocio tiene personal administrativo y gerencial. Para colocarlos en condiciones cómodas, pero no para permitir gastos innecesarios, puede eliminar el área del propósito y clase requeridos. Las empresas reciben las mejores instalaciones si los profesionales participan en la selección de opciones y la ejecución de la transacción.

En el mercado inmobiliario hay varios locales de oficinas. Generalmente se comparan con los siguientes parámetros:

  • nivel (descendente: A, B +, B, C, etc.). Se tienen en cuenta el año de construcción, decoración, diseño, equipamiento, espacios de estacionamiento asignados y otros factores,
  • ubicación (por ejemplo, las oficinas se pueden alquilar en centros de negocios, en áreas comerciales e históricas de la ciudad, y a menudo se organizan en edificios de zonas industriales),
  • área y tasa de pago,
  • disponibilidad de servicios relacionados.

Asistencia en la selección de locales para la oficina.

Buscar propiedades por su cuenta y perder tiempo y, a veces, dinero, ya no es necesario. No requerimos ninguna comisión de los clientes, pero seleccionamos opciones de forma rápida y precisa de acuerdo con los parámetros especificados.

Antes de firmar el contrato:

  • Organizaremos una inspección de las instalaciones adecuadas para una oficina,
  • Verificamos la limpieza legal de los documentos del propietario,
  • Estamos negociando una reducción de precios.

Al finalizar la transacción, el cliente recibe asistencia profesional.

Póngase en contacto con nosotros y le proporcionaremos de forma rápida y profesional
la ayuda para todos los servicios que le interesan es gratuita

Análisis del mercado de oficinas existente y sus necesidades.

Al comienzo de la búsqueda, antes de comenzar a realizar cualquier acción activa, decida qué necesita exactamente y qué buscar. La elección de los locales depende de muchos factores, que incluyen la solvencia del emprendedor, las características del negocio, el estado de los clientes, etc.

El análisis de mercado relevante ayudará a resolver esto. Examine todas las ofertas posibles y las que sean más adecuadas para usted, trate de determinar aproximadamente el presupuesto que está listo para asignar para el alquiler, teniendo en cuenta las ofertas existentes.

Hay varias razones por las cuales alquilar una habitación es mucho más rentable que comprar una similar de inmediato:

  • Entonces, por ejemplo, al elegir una oficina en un área bastante prestigiosa, después de unos años se arriesga a descubrir que el área no es tan prestigiosa y que la ubicación de la oficina en ella no es conveniente, en cuyo caso también será problemático alquilar el local,
  • Con los años, también pueden aparecer ofertas más interesantes: centros de negocios, centros de negocios, muchos locales quedarán desocupados, ya que es probable que las grandes empresas cambien su ubicación,
  • Además, como uno de los propietarios de las instalaciones del edificio, usted será responsable del mantenimiento del edificio principal, si actúa como inquilino, este problema y los costos adicionales no lo afectarán.

Sin embargo, en algunos casos, por ejemplo, si planea alquilar una oficina por un período de tiempo muy largo y su ubicación no es demasiado importante para usted, es mejor hacer una compra. Si su empresa no está lista para una inversión tan grande, puede utilizar fondos de crédito.

Elegir una habitación para trabajar

Antes de comenzar a buscar una habitación, debe decidir los criterios principales para su selección. Por lo tanto, la ubicación de la oficina, el tamaño y la categoría con la que se relaciona tienen el impacto más significativo. Por supuesto, el factor clave que afectará a todos los demás será su capacidad financiera como inquilino.

Ubicación

No olvide que debe haber paradas de autobús cerca, preferiblemente varios de sus tipos, metro. Los espacios de estacionamiento serán una ventaja adicional. Mucho dependerá también del estado de los clientes y otras personas que visitarán su empresa.

Es mejor invitar a clientes importantes, socios comerciales a centros de negocios de élite, pero es extremadamente incómodo elegir ese lugar para las empresas que prestan servicios domésticos.

Si la oficina se necesita solo para las necesidades internas y el trabajo del personal, simplemente no tiene sentido elegir áreas centrales y lugares con gran ancho de banda: Gastará dinero en alquiler, sin embargo, esto no afectará las ganancias de su empresa.

En este caso, puede considerar las áreas para dormir y las pequeñas oficinas en los primeros pisos de los edificios residenciales. Sin embargo, no olvide calcular los posibles costos, si la oficina se encuentra en un lugar inaccesible, lo más probable es que tenga que organizar la entrega de los empleados al lugar de trabajo y hogar.

Categoría y tamaño de oficina

En cuanto a la clase de oficina, en nuestro país, a diferencia de los occidentales, no depende del prestigio y el nivel del edificio, sino de las reparaciones internas y el estado de la habitación. Por lo tanto, tanto las oficinas de clase C como las oficinas de clase B más prestigiosas se pueden ubicar en el mismo edificio.

Sin embargo, en algunos casos, incluso los profesionales no pueden determinar cuál de las clases se puede atribuir a los bienes raíces. Lo mejor de todo es centrarse nuevamente en las funciones de la empresa y las necesidades de los clientes.

El tamaño de la oficina debe depender directamente de la cantidad de empleados que estarán constantemente en ella y de la cantidad de clientes que potencialmente visitarán la oficina diariamente.

Una oficina muy pequeña, llena de mesas y llena de gente. - Causará un fuerte estrés psicológico, tanto para los empleados como para los visitantes, sin embargo, la presencia de espacio libre excesivo es inapropiada.

Alquiler de oficinas sin intermediarios?

Como se mencionó anteriormente, el alquiler de oficinas está asociado con ciertos riesgos tanto para el arrendatario como para el arrendador.

Al hacerlo, debesEstamos muy bien orientados en el mercado inmobiliario en general, monitoreamos constantemente los cambios, la aparición de nuevas opciones de alquiler. Además, para realizar una transacción de manera competente desde un punto de vista legal, debe comprender y estar bien versado en la legislación y la preparación de varios documentos que sin duda le serán útiles para alquilar una oficina.

Muchos propietarios de empresas, para minimizar los riesgos, así como liberar su tiempo, recurren a la ayuda de agencias inmobiliarias que acompañan plenamente la transacción.

Los especialistas competentes (agentes inmobiliarios), bien versados ​​en el mercado, podrán elegir las opciones más adecuadas para usted, verificar la integridad del propietario, la limpieza legal de las instalaciones, redactar los documentos correctamente: el contrato, el acto de aceptación y transferencia, y lo acompañarán en todas las etapas hasta la conclusión del contrato y transferencia de dinero y locales.

Lo más importante a tener en cuenta si planea confiar el alquiler de una oficina a una agencia de bienes raíces es su reputación.

Asegúrese de contar con una gama completa de servicios, lea reseñas sobre el trabajo de especialistas y descubra cuánto tiempo ha existido la agencia.

Celebración de un acuerdo.

La conclusión del contrato es una de las etapas más importantes de su alfabetización legal. Sus relaciones normales adicionales con el propietario dependerán.

Lo primero a lo que debe prestar atención es la presencia en el contrato de una descripción completa del objeto del contrato, es decir, las instalaciones del propietario que está alquilando deben describirse completamente. El contrato debe especificar la dirección exacta, adjuntarle el plan catastral y los datos de registro del Registro Estatal Unificado.

El contrato debe contener dicha información que ayudará a establecer definitivamente el objeto que se está arrendando. De lo contrario, la transacción se considerará inválida y no tendrá consecuencias legales.

Si se trata de subarrendar, además de los derechos del propietario, verifique si el inquilino tiene la oportunidad de alquilar el local. La posibilidad de subarrendamiento generalmente está fijada por una de las cláusulas del arrendamiento.

Representante de la empresa - el arrendador debe tener la autoridad para concluir tales transacciones, usualmente tales poderes están conferidos a la orden. Si un representante realiza actividades de representación, se debe adjuntar una copia del contrato de arrendamiento.

Otros puntos del contrato que también vale la pena verificar serán el coeficiente del corredor, que es una tarifa por áreas comunes y servicios adicionales, como estacionamiento, seguridad, etc.

Dichos gastos pueden ser bastante importantes y generalmente se indican en el contrato como un elemento separado, o se expresan como un coeficiente. Si el propietario no indica estos costos por separado, sino que simplemente aumenta el valor del alquiler, no debe firmar dicho acuerdo.

Además, asegúrese de que las dimensiones reales de la habitación y los tamaños indicados en el contrato y la documentación técnica coincidan. A menudo hay casos en que, debido a la reurbanización, que no está fijada en los documentos, el área real de las instalaciones disminuye y el propietario exagera el área del contrato.

El contrato también se considerará no concluido si no indica el monto y la forma de pago de los locales. En algunos casos, la cantidad de la habitación completa se indica, en otros, el costo de un área unitaria, por ejemplo, el precio por metro cuadrado.

Actualmente, de conformidad con la ley, el arrendador no tiene derecho a aumentar unilateralmente la cantidad de los pagos de alquiler. Por lo tanto, es mejor especificar en el contrato cómo y en qué condiciones sucederá esto. Por ejemplo, de común acuerdo entre el propietario y el inquilino, no más de 1 vez por año.

Competencia

Si abre una agencia para la venta de boletos aéreos y de tren, no necesita una habitación a un paso de otra agencia o agencia de viajes. Tanto los competidores directos como los indirectos ubicados cerca pueden arrastrar a sus clientes a sí mismos. También tendrá que gastar dinero en publicidad exterior y una señal notable.

Como alquilar una oficina

Cuando vengas a ver tu oficina favorita, mira cuidadosamente los documentos. El propietario o propietario debe mostrarle:

📑 Certificado original de registro estatal de leyes. Este documento confirma que esta persona es la propietaria del local.

📑 El contrato de arrendamiento original si está alquilando una oficina como inquilino. El contrato debe indicar que los locales no tienen prohibido alquilar.

📑 Pasaportes catastrales y técnicos. Los datos del pasaporte catastral (espacio y dirección) deben coincidir con los datos del certificado.

📑 Contratos con organizaciones que prestan servicios de limpieza, seguridad, telefonía e Internet. Los contratos deben ser válidos, de lo contrario, deben celebrarse nuevamente.

📑 El acto de recepción y traslado de los locales. Este acto debe firmarse inmediatamente uno o dos días antes de la mudanza, y solo después de firmar el contrato.

Que oficina necesitas

Si ha trabajado exitosamente sin una oficina todo este tiempo, piense si lo necesita. Si no se reúne con clientes tres veces al día o trabaja de forma remota con un pequeño equipo de proyecto, el coworking o un café es suficiente. Office es un elemento de costos fijos que no afecta directamente sus ingresos. Incluso si no hay ingresos, aún debe pagar el alquiler.

Si aún puede trabajar sin premisas, es mejor invertir dinero en el desarrollo del negocio.

Se necesita una oficina cuando se reúne regularmente con clientes o si desea reunir a todos los empleados en un solo lugar. Pero en este caso, gasta el dinero conscientemente. No comience con una gran oficina privada y muebles de roble. Es mejor comprar un monitor más grande para el diseñador, auriculares confiables para los gerentes o instalar un aire acondicionado. Al comienzo del trabajo, las herramientas y la comodidad laboral son más importantes que la imagen.

Otra cosa es si necesita dar la impresión de éxito, y las ventas dependen de las emociones del cliente. O si planea contratar profesionales particularmente exigentes que sueñan con trabajar en Google o Gazprom. En este caso, una oficina lujosamente amueblada en un área prestigiosa es una necesidad de fabricación.

No se necesita conversación

Al comienzo del desarrollo, su propia sala de reuniones, y más aún el proyector, es un lujo, no una necesidad de producción. Es más rentable alquilarlo por horas o armarlo en oficinas vacías, si el centro de negocios las tiene. Y su propia negociación provoca reuniones prolongadas.

Alquiler de oficinas en un centro de negocios

La mejor opción si es un emprendedor incipiente y necesita reunir empleados en un solo lugar. Alquile una habitación amplia y luminosa en el centro de negocios de la ciudad.

Pros

  • Los centros de negocios están ubicados favorablemente. Son fácilmente accesibles en coche o en transporte público,
  • No es necesario celebrar contratos de servicios públicos: electricidad, agua, alcantarillado, recolección de basura. Solo en Internet y teléfono,
  • La proximidad de cafeterías, comedores y restaurantes,
  • Servicio de seguridad propio, monitoreando todo el centro durante todo el día,
  • Limpieza profesional.

Contras

  • Alquiler caro. Cuanto más cerca del centro de la ciudad, más caro. Y los centros de negocios en las afueras causan desconfianza,
  • Problema de estacionamiento. Alrededor de los grandes centros de negocios, todos los estacionamientos están atascados en las primeras horas de la mañana. Y para un lugar personal que tiene que pagar, si se proporciona,
  • Aumento de la densidad de la competencia. No hay garantía de que mañana un competidor directo no se establezca en la oficina vecina y no comience a atraer clientes de usted,
  • Tendrá que adaptarse al horario del centro de negocios, que no siempre es conveniente. Por ejemplo, cuando sus clientes viven en otras zonas horarias o los empleados trabajan en un horario gratuito y realizan turnos nocturnos.

Sobre competencia

Si los competidores directos se han establecido en su centro de negocios, prepárese para los problemas. Es posible que comiencen a atraer clientes o disfrutar de su popularidad. Por ejemplo, una tienda de la competencia puede acercar una habitación a la salida y colgar un letrero similar. Algunos clientes se confundirán y no llegarán a usted. Y los competidores pueden atraer a los empleados y espiar los secretos oficiales en la sala de fumadores.

Comprar o alquilar un departamento de oficina

En lugar de alquilar una habitación en un centro de negocios, puede comprar un apartamento en un edificio residencial y convertirlo en una oficina. Así es como actúan las tiendas y salones: en el piso de la planta baja trabajan con los clientes, y en el piso de arriba mantienen cuentas y resuelven problemas comerciales. En otros casos, esta opción no es la más exitosa.

Para organizar una oficina en un apartamento, debe transferirse del fondo de vivienda al fondo de locales no residenciales. Esto es más fácil de hacer si el departamento está enmarcado por un hombre de negocios y a los vecinos no les importa.

Pros

  • La vivienda en el mercado inmobiliario secundario es más barata que la zona en los centros de negocios,
  • El costo de reparar el local aumentará el costo del apartamento, si su apartamento,
  • Puede comprar un apartamento en cualquier parte conveniente de la ciudad y trabajar en cualquier horario conveniente,
  • En su propio apartamento puede realizar una remodelación y organizarlo a su gusto.

Contras

  • Para comprar un apartamento, necesita el monto total de inmediato, si no lo compra a plazos. Y la compra a plazos es otro préstamo,
  • Si a los malhumorados vecinos no les gusta el hecho de que las personas decentemente vestidas con maletas constantemente acuden a ti, comenzarán a quejarse por el ruido e interferir con el trabajo,
  • Si el apartamento no le pertenece, la reparación y la reurbanización se convertirán en una inversión en los bienes inmuebles de otra persona y no en su negocio,
  • Reparación y mobiliario de oficina es otro elemento de costo que debe incorporarse en un plan de negocios.

Si no hay dinero para comprar un apartamento, puede alquilarlo. Es más barato que un centro de negocios, pero no es tan conveniente, todos los problemas de la organización deberán ser resueltos por nosotros mismos: pagar a un electricista y plomería, ponernos en guardia, contratar a un limpiador. Y cuanto más convenientemente ubicado el apartamento, más caro es el alquiler.

Asegúrese de que el apartamento que alquila se transfiera a un fondo no residencial.

Oficina de búsqueda a través de una agencia inmobiliaria

Encontrar una oficina que se adapte a su presupuesto y necesidades es largo y agotador. Para ahorrar tiempo y esfuerzo, comuníquese con una agencia de bienes raíces. Un agente de bienes raíces lo hará diez veces más rápido.

La búsqueda de una oficina a través de un intermediario se ve así:

  • elige una agencia de bienes raíces de acuerdo con las reseñas en Internet y las recomendaciones de amigos,
  • discuta con el agente el presupuesto de alquiler y los requisitos clave para la oficina, el área deseada de la ciudad, el equipo y otras condiciones,
  • concluir un contrato con un agente,
  • un agente de bienes raíces examina las ofertas en el mercado y ofrece opciones,
  • elige el correcto, ve a inspeccionar, mira en todas las esquinas, revisa los enchufes y los interruptores,
  • discutir las condiciones de alquiler con el propietario, firmar un acuerdo, pagar por un agente,
  • mudarse a una nueva oficina.

Verifique cuidadosamente a los intermediarios: existe el riesgo de toparse con estafadores. Si el agente solicita un adelanto sin llegar a un acuerdo sobre la provisión de servicios, no lo dé, lo más probable es que lo esté engañando.

Presta atención a las reseñas y la lista de servicios. Las buenas agencias aseguran la legalidad de la transacción: estudian los documentos y el contrato, verifican que la propiedad no esté bajo arresto o bajo fianza.

Firmando un contrato de arrendamiento

Lea atentamente el contrato de arrendamiento o venta si está comprando un departamento para una oficina. El documento debe contener todos los puntos importantes de los acuerdos orales de las partes.

Debe ser:

La sala debe describirse en detalle: su dirección física, parámetros de área, telecomunicaciones, servicios públicos, seguridad y alarmas contra incendios.

Важно, чтобы у арендуемого помещения не было обременений — помещение не было заложено или арестовано. Проверьте на сайте Росреестра или по выписке из ЕГРН , а в агентстве за вас это сделает юрист. Недвижимость с обременением в любой момент отберут судебные приставы или новые собственники.

Si el contrato de arrendamiento se concluye por un año o más, debe registrarse con las autoridades estatales. Dicho acuerdo es válido solo a partir de la fecha de ingreso de información en el registro estatal. Para evitar esto, concluya un acuerdo por 11 meses.

Eso es todo En la segunda parte, le diremos cómo alquilar una oficina en un centro de negocios y no arrepentirse: qué buscar, qué son las vacaciones de alquiler, cómo no ser responsable del incendio y cómo negociar con un aumento en los alquileres.

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